1.300 neue Wohnungen im Havelufer Quartier in Berlin sind fertig

Erstes Multi-IPA Projekt in herausfordernder Zeit

Mit insgesamt rund 130.000 m² Fläche, 19 Neubau- und Bestandsgebäuden und einer Vielzahl an Projektbeteiligten zählt das Havelufer Quartier auf dem historischen Hertlein-Areal in Hakenfelde zu den größten Bauprojekten in Deutschland. Trotz dieser Größe und des Baustarts mitten in der Corona-Pandemie konnten alle Neubauten in einer Entwicklungs-, Planungs- und Bauzeit von nur vier Jahren fertiggestellt werden. Eine entscheidende Rolle spielte dabei die Integrierte Projektabwicklung – ein innovativer Ansatz für die Abwicklung von komplexen Bauvorhaben.

Integrierte Projektabwicklung (IPA), setzt auf eine partnerschaftliche Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten. Statt eines bilateralen Vertrags wird hier ein so genannter Mehrparteienvertrag mit mindestens drei Parteien vereinbart.

Beim Havelufer Quartier wurden aufgrund der Projektkomplexität alle Neubauvorhaben in vier Mehrparteienverträgen abgewickelt. Damit realisierten die Projektpartner das bisher erste Multi-IPA-Projekt in Deutschland. Zu den IPA-Vertragspartnern zählen die JWA Jan Wiese Architekten GmbH aus Berlin und die Zech Bau SE mit Hauptsitz in Bremen.

Das auf Bau, Immobilien und Infrastruktur spezialisierte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE unterstützte die Bauherrn Patrizia und Kauri CAB Development und verantwortete als Projektmanager und Berater alle Leistungsphasen und -bereiche der Quartiersentwicklung.

„Das Havelufer Quartier ist ein ambitioniertes Projekt. Sowohl der Umfang, die hohen ökologischen und sozialen Standards, aber auch die Diversität der angebotenen Wohnmodelle tragen dazu bei, dass die Planung und erfolgreiche Umsetzung ein hohes Maß an Know-how und Abstimmung bedurften. So mischen wir bewusst Wohnungen für Singles und Familien mit altersgerechtem Wohnen, Co-Living und sozial gefördertem Wohnungsbau. Das Ziel ist eine harmonisierende Community“, erklärt Felix Speetzen, Head of Fund Management Value Add Living bei der Patrizia.

Erfolg trotz schwieriger Ausgangslage

„Mit IPA haben wir Neuland betreten und erstmals ein Projekt dieser Größe in Deutschland mit Mehrparteienverträgen abgewickelt. Die Fertigstellung im Zeit- und Kostenrahmen beweist, dass diese Entscheidung genau richtig war. Nur dank IPA konnten wir Verträge, Kapazitäten und Rohstoffe frühzeitig sichern, was in der aktuellen Konjunkturlage und Zeiten von Rohstoff- und Fachkräftemangel nicht selbstverständlich ist“, sagt Luca Bauernfeind, geschäftsführender Gesellschafter der KAURI CAB Development Berlin GmbH.

Dabei war die Ausgangslage des Projekts sehr anspruchsvoll: Ein ehemaliges Industrieareal, das zudem denkmalgeschützt ist, sollte umgewandelt werden. Das brachte hohe Komplexität und zusätzliche Risiken mit sich. „Gerade in schwierigen Situationen zeigt sich, wie wichtig eine partnerschaftliche und pragmatische Lösungsfindung ist. Das wurde durch IPA von Anfang an und von allen Beteiligten gelebt und war entscheidend für den Projekterfolg“, sagt Moritz Schöbel, Verantwortlicher für das Projekt bei Drees & Sommer.

Das aus dem angelsächsischen Raum stammende Integrierte Abwicklungsmodell nahm in den letzten Jahren in Deutschland immer mehr Fahrt auf. Dem jährlichen IPA-Report des Instituts für Management und Technologie im Baubetrieb des Karlsruher Instituts für Technologie zufolge gab es 2024 deutschlandweit 25 abgeschlossene oder laufende IPA-Projekte. Mit dem Havelufer-Quartier kommt nun ein weiteres dazu.

Klare Vorteile gegenüber der klassischen Projektabwicklung

„Im Gegensatz zu konventionellen Abwicklungsmodellen, mit denen komplexe Projekte wie dieses schnell an ihre Grenzen stoßen, schafft die Integrierte Projektabwicklung von Beginn an faire Rahmenbedingungen. Alle tragen das gleiche Risiko und halten die Kosten- und Terminvereinbarungen präziser ein. Das Havelufer Quartier als erfolgreich abgeschlossenes IPA-Projekt macht diese Vorteile greifbarer und hilft, das Integrierte Abwicklungsmodell in Deutschland weiter zu etablieren“, ergänzt Dr. Selim-Tugra Demir, IPA -Experte bei Drees & Sommer. Neben dem gemeinsamen Risikomanagement zählen der Einsatz kollaborativer Arbeitsmethoden wie Lean Management und ein Bonus-Malus-System, das eine innovative und finanzielle Anreizstruktur schafft, zu weiteren Mehrwerten von IPA.

Dass von diesen Vorteilen nicht nur die Planung, sondern auch die Bauausführung profitiert, bestätigt auch Jörg Richter, Technischer Niederlassungsleiter der ZECH Bau SE: „Es war für uns enorm wertvoll, von Beginn an im Planungsprozess mitzuwirken. So konnten wir gemeinsam mit anderen Partnern alle Planungsschritte transparent und effizient gestalten und die Bauausführung effektiv vorbereiten. Das Ergebnis: Im gesamten Zeitraum der Planung und des Bauens gab es keine einzige Behinderungsanzeige oder Verzögerungsmeldung.“

Innovatives Quartier mit grüner Seele

Bis Ende 2025 laufen noch Arbeiten an zwei weiteren denkmalgeschützten Bestandsgebäuden sowie an der unterirdischen Infrastruktur und den Außenanlagen. Das ebenfalls unter dem Denkmalschutz stehende ehemalige Offizierskasino wurde bereits modernisiert und beherbergt jetzt eine Kita sowie Gastronomie- und Coworking-Flächen. Insgesamt wird das Havelufer Quartier rund 1.700 Mietwohnungen umfassen – von Ein-Zimmer-Apartments bis zu Fünf-Zimmer-Wohnungen über Townhouses und barrierefreie Seniorenwohnungen bis hin zu Co-Living-Flächen.

Neben dem gemeinschaftlichen Miteinander stehen im Havelufer Quartier auch Nachhaltigkeit und Innovation im Fokus: So entspricht das Quartier künftig dem DGNB Gold Standard und deckt einen Großteil seines Strombedarfs lokal über Photovoltaik auf den Dächern. Eine Quartiers-App unterstützt die Bewohner als smartes Tool und dient gleichzeitig als digitales Nachbarschaftsforum. Insgesamt können im Havelufer Quartier nach der Fertigstellung etwa 4.000 Menschen leben.

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