Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E wirft Fragen auf

Der Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E, den das Bundesjustizministerium in dieser Woche vorlegte, sieht Folgendes vor:

Eine freiwillige Option: Der neue Gebäudetyp E-Basisstandard: Die Parteien eines Bauprojekts sollen künftig vereinbaren können, dass für die Errichtung des Gebäudes der neue Gebäudetyp E-Basisstandard gelten soll. Treffen die Parteien keine solche Vereinbarung, bleibt es bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts (Opt-in-Lösung).

Keine Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit: Die Wahl des Gebäudetyp E-Basisstandards wird keine Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit zur Folge haben. Die Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Bauordnungsrechts müssen weiterhin eingehalten werden. Das betrifft insbesondere die Technischen Baubestimmungen der Länder, die zum Beispiel Vorgaben für Brandschutz, Belüftung, Belichtung treffen.

Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben reicht aus: Haben die Parteien den Gebäudetyp E-Basisstandard gewählt, so soll gelten: „Genug ist genug“. Wer die gesetzlichen Vorgaben einhält, ist auf der sicheren Seite. Treffen die Technischen Baubestimmungen eine konkrete Vorgabe zur Geschosshöhe, dann muss nur diese Vorgabe eingehalten werden. Es spielt keine Rolle, ob vergleichbare Neubauten eine höhere Geschossdecke aufweisen oder ob zum Beispiel DIN-Normen o.ä. insoweit einen höheren Standard vorsehen. Es steht den Parteien aber weiterhin frei, für die konkrete Frage ausdrücklich einen höheren Komfortstandard zu vereinbaren.

Was gilt, wenn es keine gesetzlichen Vorgaben gibt? Treffen die Technischen Baubestimmung der Länder für eine bestimmte Frage keine Vorgabe, so soll es grundsätzlich bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts bleiben – auch dann, wenn ein Gebäudetyp E gebaut wird.

Das heißt: Haben die Parteien für den konkreten Punkt eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, dann muss diese Vereinbarung eingehalten werden. Haben sie keine Vereinbarung getroffen, muss das Bauwerk so errichtet werden, wie es bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist.

Auch für diese zweite Fallgruppe sieht das Gebäudetyp E-Gesetz aber eine wichtige Neuerung vor: Bauunternehmer sollen von dem üblichen Standard leichter abweichen können. Für eine solche Abweichung vom üblichen Standard soll künftig ein Hinweis in Textform genügen, zum Beispiel per E-Mail. Der Bauunternehmer soll beim Gebäudetyp E nicht über die Konsequenzen und Risiken der Abweichung aufklären müssen – anders als beim Bauen nach den herkömmlichen Regeln. Auch dadurch wird einfaches Bauen leichter werden.

Der Referentenentwurf wurde an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Stellungnahmen sind bis zum 9. November 2026 möglich.

„Wir als Bauwirtschaft begrüßen es ausdrücklich, dass die Bundesregierung mit einiger Verspätung den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt hat", kommentiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB). "Es ist dringend notwendig, dass wir einfacher und günstiger bauen können. Es geht nicht darum, die Standards für Sicherheit zum Beispiel bei Statik oder Brandschutz abzusenken. Vielmehr sollen Bauherren die Möglichkeit bekommen, Komfort- und Ausstattungsstandards abzusenken, wenn sie dies möchten. Lieber eine Wohnung mit schlankeren Querschnitten und weniger Steckdosen, dafür aber bezahlbar." Wichtig sei jetzt, dass die Bundesländer reagieren und ihre Technischen Baubestimmungen entsprechend vereinheitlichen, damit man günstiger bauen und auf Komfort- und Ausstattungsmerkmale verzichten könne. So könne der Gebäudetyp E ein wirklicher Bundesstandard werden und möglichst in allen Bundesländern in gleicher Weise zur Anwendung kommen.

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, äußert sich wie folgt: 

"Die Bundesregierung hat auf sich warten lassen, jetzt liegt ein Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E vor. Ob hierdurch eine Aufbruchstimmung für günstiges Bauen entsteht, ist zumindest fraglich."

Was auf den ersten Blick vielversprechend klinge, werfe jedoch auch Fragen auf: "Zum einen lässt uns der Gedanke, eine neue Vertragswelt einzuführen, anstatt Bauverträge grundsätzlich auf neue Füße zu stellen, zweifeln und entspricht nicht dem, was eine gesamte Branche gefordert hat. Zum anderen sehen wir kritisch, dass in dem Entwurf explizit beschrieben wird, dass in dieser neuen Vertragswelt von einem üblichen Qualitätsstandard „nach unten“ abgewichen werden kann. Verbraucher können so den Eindruck gewinnen, künftig zwischen guten und schlechten Gebäuden unterscheiden zu müssen. Mit allen Folgen, die damit bei Banken und Versicherungen einhergehen. Dabei haben wir seit Monaten versucht zu erklären, dass genau diese Qualitätsdiskussion fatal und nicht sachgerecht wäre.

Um dies zu vermeiden, hätte die Bundesregierung das eigentliche Problem, die juristische Bewertung der üblichen Beschaffenheit von Gebäuden, stärker in den Blick nehmen müssen. Diese erfolgt heute über die sogenannten Anerkannten Regeln der Technik, wobei keiner verlässlich einordnen kann, welchen Normen oder technische Regeln überhaupt darunterfallen. Das führt dazu, dass Bauherren aktuell alle Normen und Regelwerke einhalten, nur um vor dem Gesetz keinen Mangel zu produzieren – ein wesentlicher Grund für hohe und weitersteigende Baukosten. Hieran ändert das Gesetz jedoch nichts und die Bundesregierung löst dieses Problem nicht auf.

Hoffen wir, dass im parlamentarischen Verfahren wichtige Korrekturen vorgenommen werden können.“