Studie untersucht Wohnungsbaupotenzial

Der Wohnbedarf und die Wohn- und dadurch auch Baunachfrage klaffen grundsätzlich auseinander. Einkommen und Eigentumsbildung haben sich stark entkoppelt; dies hat trotz generellem Bedarf zu einer deutlichen Absenkung der Bautätigkeit geführt.

Ausgangslage: Insgesamt wird der Bedarf bis 2035 wohl weniger akut …

Im Prognosezeitraum bis 2035 wird in der Studie eine verringerte Wanderungsdynamik angenommen. Zudem bieten Bestandsverdichtung und Ersatzneubau bzw. Umbau Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen. Der klassische Neubaubedarf wird daher im Prognosezeitraum tendenziell abnehmen bzw. einen Bedarf von ca. 200.000-300.000 jährlich benötigten Einheiten auf dem Markt wohl nicht überschreiten.

… doch die lokalen Unterschiede bleiben entscheidend

Die Bautätigkeitsschwerpunkte bzw. Immobilienmarktdynamiken werden bis 2035 jedoch weiterhin den entscheidenden Unterschied ausmachen. Grundsätzlich wird die lokale Verteilung des Wohnbedarfs bis 2035 aus Expertensicht auch eine soziale Komponente haben, indem sich die Kluft zwischen Land (überaltert, dünner bevölkert), Umland der Städte (Mittelschicht, die das „Haus im Grünen“, aber mit Anbindung an die Zentren suchen) und den Städten selbst (v. a. Mieterhaushalte und solche, die den Sprung ins Umland noch nicht geschafft haben) weiter vertieft.

Für viele betroffene Kommunen im dicht bebauten Raum bedeutet diese weiter gehende Spaltung in arme und reichere Regionen eine Aussicht auf rückläufige Einkommenssteueranteile bei gleichzeitig hohen bzw. steigenden Sozialausgaben für die ärmeren Einkommensschichten, die in den Städten bleiben. Zahlreiche der bekannten Maßnahmen, mit denen die Kommunen ihre Räume attraktiver gestalten können (und die sie auch anstreben sollten), wie z. B. mehr Innenstadtbegrünung und die Stärkung von Freizeit-, Kultur- und Sportangeboten ist für die kommunalen Verwaltungen allerdings finanziell fordernd.

Wohnungstausch als Patentlösung gegen Wohnraumhorter?

Der demografische Wandel wirkt sich auf dem Wohnungsmarkt u. a. durch die größere Wohnraumkonzentration auf ältere Paare oder Alleinstehende im Bestand sowie den im Zeitraum bis 2035 bereits deutlich höheren Bedarf an barrierefreiem Wohnraum aus. Hier könnten Modelle wie Wohnungstausch mit entsprechenden Bestandsumbaumaßnahmen zu einer effizienteren Verteilung der Pro-Kopf-Wohnflächen beitragen, doch ist der flächendeckende Erfolg solcher Praktiken umstritten.

Das Wohnungsbestandrezept: Was schon da ist, optimieren und durch gezielten Neubau ergänzen

Grundsätzlich wird die Bestandsoptimierung wichtiger. Neben den Ersatzneubau bzw. zirkulare Baumaßnahmen im Bestand könnte möglicherweise eine temporäre Wiederbelebung des Eigenheimbaus durch ein Subventionsprogramm treten. Grundsätzlich bleibt der Geschoss- und Mietwohnbau ein kritischer Punkt, wobei die wohl weiterhin dominierende Mieterquote dem Sektor immerhin Bedeutung sichert.

Auch keine Verkehrswende ohne umfangreiches Bauengagement

Geschwindigkeit und Umfang der Transformation zu einem elektrifizierten Individualverkehr lassen sich nicht abschätzen. Sollte der Trend zur Elektrifizierung im Zeitraum bis 2035 die deutsche Verkehrslandschaft erreichen, werden die entsprechenden Maßnahmen in der Verkehrsinfrastruktur jedoch wohl zeitnah folgen.