Trends für eine nachhaltige Immobilienwirtschaft

Autor: Michael Schwaiger, CEO, Schwaiger Group, München

1. Trend zu Mixed-Use-Immobilien

Die Coronakrise hat anschaulich gezeigt, wie schnell sich wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen wandeln können: Viele Büro- und Gewerbeimmobilien in der Münchner Innenstadt stehen plötzlich leer. Wem als Eigentümer Stabilität bei seiner Rendite wichtig ist, der sollte daher nach Möglichkeit auf Mixed-Use-Immobilien setzen.

Mixed-Use bedeutet, dass ein Areal oder ein Gebäude nicht an Mieter aus einer Branche oder gar nur an eine einzige Firma vermietet wird. Die gemischte Nutzung bündelt verschiedene Wirtschafts- und Lebensbereiche unter einem Dach. Dort wird gearbeitet, eingekauft, gegessen und mitunter werden Freizeitangebote genutzt. Eine solche Herangehensweise hilft Immobilienbesitzern im Ernstfall vor Einbrüchen in einer Branche. Selbst kleinere Industrieunternehmen können Teil eines gemischten Nutzungskonzepts sein.

Vor allem aber lassen sich durch einen Nutzungsmix städtebauliche Fehler der Vergangenheit verhindern. Denn je vielfältiger die Nutzung, desto urbaner das Lebensgefühl. 2018 machten Mixed-Use-Objekte und Portfolien 11 % des gesamten Transaktionsvolumens am gewerblichen Immobilienmarkt aus – weit mehr als noch in den Vorjahren.

2. Revitalisierung statt Neubau

Um die Erderwärmung zu begrenzen, hat sich auch Deutschland ehrgeizige Ziele gesetzt. Doch während Politik und Öffentlichkeit die Energie- und Stromerzeugung und den Verkehr längst als Haupttreiber beim CO₂-Ausstoß erkannt haben, wird der Bausektor immer noch unterschätzt: Rund 30 % direkte und indirekte Emissionen, fast 40 % des Energieverbrauchs und etwa 50 % des Abfallaufkommens in Deutschland lassen sich auf den Gebäudesektor zurückführen. Geschätzte 220 Mio. t Erde, Steine, Ziegel, Asphalt, Fliesen, Keramik, Schlacken und Asche fallen hierzulande jährlich durch den Bau und Abbruch von Bauwerken an. An der Revitalisierung alter Gebäude führt deshalb kein Weg vorbei.

Die Bundesrepublik muss Experten zufolge bis 2035 CO₂-neutral werden, wenn sie einen adäquaten Beitrag zum Erreichen des im Pariser Klimaabkommens festgesetzten 1,5-Grad-Celsius-Ziels leisten will. Die nachhaltigsten Gebäude sind die, die nicht neu gebaut werden müssen. Dass mitunter Gewerbeimmobilien bereits nach gerade einmal zweieinhalb Jahrzehnten abgerissen werden, ist aus energetischen Gesichtspunkten komplett unsinnig. Nebenbei spart der Investor durch Revitalisierung jede Menge Geld. Für den Erhalt der grundlegenden Gebäudestruktur lassen sich rund 40 % der Kosten einsparen, in Sachen CO₂-Fußabdruck schlagen die Einsparungen sogar mit 80 bis 90 % zu Buche.

3. Die Digitalisierung transformiert die Branche und Gebäude

Die Digitalisierung als Haupttreiber des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Wandels beeinflusst mehr denn je auch den Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien. Ob Buchungssysteme für Büroräume, intelligente Gebäudeleittechnik oder vernetzte Mobilitätsangebote: Die Funktionsbereiche digitaler Anwendungen reichen von betrieblichen Optimierungsprozessen mittels ERP-Systemen über intelligente Gebäudetechnik bis hin zur verstärkten Serviceorientierung durch Pay-per-Use-Modelle oder plug & play-fähige Infrastrukturkomponenten. Aktuell legen Unternehmen den Fokus noch auf die interne Prozessautomatisierung. Die Vereinfachung essentieller Kernprozesse durch umfassende Datenerfassung in Unternehmen führt zu einer höheren Geschwindigkeit, mehr Transparenz und reibungsloseren Abläufen.

Die Digitalisierung wird in Zukunft jedoch die Gebäude selbst verändern. Ob schlüsselloser Zugang, effiziente Verkehrsleitsysteme (Smart Parking), moderne Energie-Management-Lösungen oder Bauteile mit integrierten Chips: Die nächste Stufe der Digitalisierung wird das Objekt selbst verändern. Künftig werden alle Gewerke eines Gebäudes ganzheitlich harmonisch betrieben. Die entscheidende Grundlage ist die grundsätzliche Kommunikationsfähigkeit der einzelnen Gewerke. Nur wenn diese gegeben ist, sind etwa ein übergreifendes Monitoring, eine Anbindung der selbstregulierenden Einrichtungen oder die Einbindung von E-Ladestationen möglich.

Ähnlich wie beim Thema Energieeffizienz liegt die Herausforderung vor allem bei der Transformation des Immobilienbestandes. Die Lebensdauer von Gebäuden ist wesentlich höher als die von Haustechnik. Deshalb sind vernetzte Haustechnik und Gebäudeautomation Themen, die eine besonders Relevanz bei der Revitalisierung haben. Einer Studie von EY Real Estate und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zufolge nehmen die Digitalisierungsinvestitionen in der Immobilienwirtschaft stetig zu. 2020 hat gut jedes vierte Unternehmen - fast doppelt so viel wie noch 2019 - mittlerweile mehr als 5 % seines Jahresumsatzes in die digitale Transformation investiert.

4. Ökologie mit Ökonomie beim Energieverbrauch verbinden

Um den Energieverbrauch beim laufenden Betrieb einer Gewerbeimmobilie zu verringern, sind drei Faktoren entscheidend: eine ordentliche Dämmung, der Einsatz von regenerativen Energien wie Photovoltaik oder Geothermie sowie die intelligente Steuerung der digitalen Gebäudetechnik.

Die Schwaiger Group etwa hat beim Immobilienprojekt Centro Tesoro in München Maßstäbe bei der Dämmung der Außenhülle gesetzt: Dort liegt das Unternehmen 40 % über den gesetzlichen Vorgaben, denn die besten Heiztechnologien funktionieren nur mit einer hochwertigen Gebäudedämmung.

Neben Geothermie wird im Sinne einer möglichst klimafreundlichen Bauwirtschaft auch Photovoltaik immer wichtiger. Auf dem Gebäudedach einer Gewerbeimmobilie kann Ökostrom für die Mieter produziert werden. So realisierte die Schwaiger Group beim Centro Tesoro zusammen mit den Stadtwerken München (SWM) die größte innerstädtische Aufdachsolaranlage der Landeshauptstadt. Mit einer Leistung von 428 KW ist die PV-Anlage der Kern eines nachhaltigen Energiekonzepts. Durch den Direktstrom sparen die Mieter bares Geld – der Strom beim Centro Tesoro ist rund 10 % günstiger als zugekaufter Strom aus dem Netz. Mieter können so unmittelbar an der Energiewende teilhaben.

Auch wurde in dem nachhaltigen Objekt eine hoch effiziente Heizanlage mit neuerster Gasbrennwerttechnik eingebaut und beste Dämmstoffe eingesetzt. Was gut für die Umwelt ist, ist auch gut für die Mieter: Durch die Einsparungen beim Energieverbrauch können die Nebenkosten sinken.

5. Mobilitätskonzept

Wer die Sanierung einer Wohnanlage oder einen Neubau vorantreibt, kommt an einem vernünftigen Mobilitätskonzept nicht vorbei. Dazu gehören etwa E-Ladestationen sowie Bike-Sharing-Stationen und zusätzliche Fahrradstellplätze. Für alle, die mit dem Fahrrad kommen, stehen in Bürogebäuden idealerweise Duschen bereit. Doch auch schon Anzeigetafeln im Foyer mit den eingeblendeten Abfahrtszeiten beim ÖPNV können die Mobilität vor Ort zusätzlich verbessern.

6. Nachhaltigkeit für's Gebäude - und auch für Mitarbeiter

Gutes und gesundes Essen vor Ort gehört heute zu jeder Gewerbeimmobilie, damit sich Arbeitnehmer:innen wohlfühlen. Das Einbinden gesunder Gastronomiekonzepte erleichtert es Angestellten, sich ohne viel Aufwand vor Ort zu versorgen. Zusätzlich verringern Gastrokonzepte im Quartier vermeidbare Umweltbelastungen durch Lieferdienste. Neben Fitness-Studios vor Ort könnten die Gebäude selbst zur Fitness animieren: über Hinweise, die zum Treppensteigen anspornen oder auch in die Gemeinschaftsanlagen integrierte Sportgeräte, die die Alltagsbewegung erhöhen.

Die Schwaiger Group München ist auf die nachhaltige Revitalisierung von Immobilien spezialisiert.