Erholung am Bau lässt weiter auf sich warten

Nach dem unerwartet deutlichen Rückgang des Wohnungsbaus im Jahr 2024 werden die positiven Effekte wie der geringere Preisanstieg und die leicht sinkenden Zinsen erst 2026 zu einem leichten Wachstum der Bautätigkeit führen. Dies prognostiziert die jährliche Hochbaustudie der Strategie- und Transaktionsberatung EY-Parthenon. 

2024 war der Hochbaumarkt durch einen überraschend hohen realen Rückgang um 3,6% auf 281 Mrd. Euro geprägt. Die unsichere gesamtwirtschaftliche Lage und das Ende der Ampelkoalition führten zu einer deutlichen Investitionszurückhaltung. Auch das Jahr 2025 wird – sowohl im Neubau als auch in der Renovierung – noch ein Übergangsjahr sein. Die Beratung rechnet für das laufende Jahr noch mit einem moderaten Rückgang des Hochbaus von 0,8%.

Private Bauherren und Investoren sind durch die zuletzt volatilen Finanzierungsbedingungen und das hohe Baukostenniveau verunsichert und scheinen ihre Pläne noch aufzuschieben.

„Aktuell treffen das schrittweise besser werdende Marktumfeld auf eine nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum,“ erläutert Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon die Situation. Die Trendwende zu positivem Wachstum zeichne sich aber ab: 2026 soll wieder ein leichtes Wachstum von 1,2%t erreicht werden, das sich 2027 auf 1,5% ausweitet. Renovierungen werden dabei etwas schwächer anlaufen als der Neubau.

Zinsen und Konjunkturausblick helfen, Infrastrukturinvestitionen können bremsen „Das stabilere Bauzinsniveau und der positivere Konjunkturausblick für 2026 erhöhen die Sicherheit für Unternehmen und private Bauherren. Und auch die Impulse der neuen Bundesregierung könnten sich positiv auf den öffentlichen Bau auswirken,“ erläutert Volkmar Schott. Allerdings besteht das Risiko, dass die angekündigten Infrastrukturinvestitionen für den Hochbau eher kontraproduktiv sein könnten, da sie die Bauzinsen erhöhen und Arbeitskräfte von der Hochbaubranche abziehen könnten.

Baugenehmigungen weiter rückläufig

Die geringe Wirtschaftlichkeit im Jahr 2024 führte zu einem weiteren, wenn auch weniger drastischen Rückgang der Baugenehmigungen um 11% auf 47 Mio. m². Besonders
stark brachen die Genehmigungen im gewerblichen Wohnungsbau mit einem Minus von 22 Prozent ein (2023: –20 Prozent). Aber auch im privaten Wohnungsbau gingen die Baugenehmigungen um 15%t zurück. Im Nichtwohnungsbau fiel der Rückgang mit 5% im Wirtschaftsbau deutlich geringer aus, im öffentlichen Bau war die Entwicklung mit +0,3% sogar leicht positiv. Auch wenn der Einbruch bei den Baugenehmigungen keine direkten Rückschlüsse auf die künftige Bautätigkeit zulässt, da beispielsweise auch noch ausstehende Aufträge aus den Vorjahren auf ihre Umsetzung warten, lässt die Entwicklung dennoch eine reduzierte Bautätigkeit in den Folgejahren erwarten.

Bürokratieabbau für Kostensenkung, Beschleunigung und Produktionssteigerung

Bauen ist in Deutschland vergleichsweise teuer. Die Baupreise bleiben zudem auf sehr hohem Niveau und sind weiter eine Herausforderung für neue Bauprojekte, auch wenn sich der Preisanstieg etwas zu normalisieren scheint. So zeigt das erste Quartal 2025 ein Plus von eher moderaten 3,2%t zum Vorjahresquartal.

Laut der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) belaufen sich die Herstellungskosten für 1 m² Wohnfläche in deutschen Großstädten auf rund 4.500 Euro.
Dabei machen Bürokratiekosten einen substanziellen Teil von bis zu 15% aus. Insgesamt hat EY-Parthenon im Bausektor ein Bürokratie-Einsparpotenzial in Höhe von rund 2,7 Mrd. Euro identifiziert. Die größten Hebel sehen die Berater in der Standardisierung von Regelungen, bei prozessualer und inhaltlicher Vereinfachung, sowie bei der Beschleunigung und Digitalisierung bürokratischer Prozesse.

Durch die in der Hochbaustudie aufgeführten Maßnahmen ließen sich rund 15 bis 20% der Bürokratiekosten einsparen, was die gesamten Baukosten um 3% reduzieren würde. „Neben dem reinen Einsparpotenzial trägt Bürokratieabbau dazu bei, die Verfahren zu beschleunigen, und die Frustration bei Bauherren und Bauunternehmen zu vermindern. Das wird sicher auch die Produktivität weiter steigern,“ betont Dr. Björn Reineke, Partner bei EY-Parthenon.