Innerstädtische Quartiersentwicklung mit hohen Standards

Die Bundesregierung hat im Wohnungsbau ambitionierte Ziele. Pro Jahr sollen etwa 400.000 neue Wohnungen entstehen, so steht es im Koalitionsvertrag: bezahlbar, klimagerecht und barrierefrei. Erreicht wird dieses Ziel etwa ab 2024, sagt Bundesbauministerin Klara Geywitz: „Aufgrund von deutlich verschlechterten Rahmenbedingungen und Kapazitätsengpässen in der Branche ist die Bauzeit in den letzten Jahren gestiegen. Dem werden wir durch vereinfachte Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine stärkere Digitalisierung und einen Fokus hin zum seriellen und modularen Bauen begegnen.“ (Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen). Zu den angesprochenen verschlechterten Bedingungen zählen vor allem der Fachkräftemangel, die Verfügbarkeit von Baumaterialien und die aktuell stark steigenden Zinsen.

Wie hochwertiger Wohnungsbau trotzdem gelingen kann, mit dem entsprechenden Projektmanagement im Vorfeld bzw. Hintergrund sowie abgestimmten Prozessen und Systemen auf der Baustelle, stellt die EJL Immobilien in Hechingen bei Stuttgart unter Beweis. Dort hat das Unternehmen auf einem 4.700 m² großen Areal des Eugenien-Stifts für rund 8,2 Mio. Euro ein innerstädtisches Wohnquartier komplett neu entwickelt. Die derzeit sechs Neubauten mit insgesamt über 60 Wohnungen, zum Teil über 100 m² groß, lehnen sich architektonisch an die Bauten der Fürstin Eugenie an. Die deutsch-französische Adelige (1808 bis 1847) war die letzte Fürstin von Hohenzollern-Hechingen und sorgte unter anderem durch ihre Stiftungen dafür, dass Hechingen über mehrere Jahre eine kulturelle Blüte erlebte. Stadtbild-prägend waren die „Villa Eugenia“ und der Fürstengarten. Das neue Ensemble von EJL Immobilien fügt sich harmonisch in das Stadtbild ein. Die Wohnungen selbst sind, wie die Gebäude mit Tiefgarage und Aufzug auch, barrierearm. Neben durchdacht geschnittenen Grundrissen sowie Balkonen bzw. Terrassen werden sie zusätzlich durch die großzügigen Grünflächen aufgewertet, die alle Häuser umgeben.

Bäder wurden durchgängig zumindest barrierearm, wenn möglich barrierefrei ausgestattet. Unabhängig von eventuellen Beeinträchtigungen bringt das allen Mietern beispielsweise durch boden-­ebene Duschen mehr Komfort. Bild: Viega

Mindestens genauso wichtig wie dieser äußere Rahmen, der die soziokulturelle und funktionale Qualität des Quartiers definiert, sind für die Projektentwickler der EJL Immobilien die ökonomische, die technische und die ökologische Qualität des Millionen-Projektes. So entsprechen die bevorzugt von regionalen Handwerkern errichteten Geschossbauten nicht nur dem Niedrigenergiestandard, sondern sie werden auch hoch effizient und nachhaltig über eine eigene Nahwärmezentrale versorgt. Ein Blockheizkraftwerk sowie in Kaskade geschaltete Gas-Brennwertanlagen (15 bis 98 kW) zur Absicherung von Spitzenlasten komplettieren in Verbindung mit entsprechenden Pufferspeichern die ressourcenschonende Wärmebereitstellung.

Vorwandsystem Prevista Dry Plus

Die zeitlich ambitionierte Baumaßnahme trotz der widrigen Rahmenbedingungen zügig fertigzustellen, stellte eine Herausforderung dar. Denn „zu Beginn der Arbeiten die Handwerker und das Baumaterial termingerecht auf die Großbaustelle zu bekommen, war ausgesprochen schwierig“, erinnert sich Bauleiter André Göckel. Als praxisgerechten Ausweg setzte die EJL Immobilien in der Technischen Gebäudeausrüstung (TGA) auf die abgestimmten Installationssysteme von Viega.

Die Verrohrungen für die Gas-Brennwertgeräte aus Kupfer mit dem Rohrleitungssystem „Profipress G“, die Hauptverteilleitungen für Trinkwasser in Edelstahl aus Sanpress Inox, die Anbindeleitungen auf der Etage aus dem flexiblen Mehrschichtverbundrohr Raxofix von der Rolle und die Heizungsanbindungen in Stahl mit Prestabo – für die beiden SHK-Monteure Manuel Walter und Steffen Kraus bedeutet das eine Arbeitserleichterung im Praxisalltag. „Die verschiedenen Rohrleitungssysteme von einem Hersteller, also aus einer Hand zu bekommen, entspannt zum einen ganz deutlich die Beschaffungssituation, schildern die beiden. „Zum anderen können wir durch die systemübergreifende Pressverbindungstechnik sämtliche Installationen mit immer denselben Presswerkzeugen vornehmen, wechseln nur die Pressbacken. So vermeiden wir unnötige Laufereien und müssen weniger Werkzeug vorhalten.“

Den größten Effizienzeffekt auf der Großbaustelle „Fürstin-Eugenie-Gärten“ brachte nach Einschätzung der beiden Praktiker das Vorwandschienensystem „Prevista Dry Plus“. Das Ziel: weniger Einzelteile, weniger Arbeitsschritte und viele werkzeuglose Einstellungsmöglichkeiten, die zudem intuitiv durch die charakteristisch gelbe Einfärbung der entsprechenden Teile gekennzeichnet sind. Hinzu kommt ein für alle Anwendungen universell einsetzbarer Spülkasten. „Dadurch konnten wir pro Tag die Vorwandinstallationen in jeweils drei Bädern komplett fertigstellen“, so Manuel Walter, der auf langjährige Branchenerfahrung zurückblicken kann: „Das war bisher noch mit keinem anderen System möglich.“

Das passt zentimetergenau: die für Prevista Dry Plus typische Vorwandkonstruktion in einem der Badezimmer. Links, mit anthrazitfarbenem Rahmen, das vorkonfektionierte WC-Element, in der Mitte die Anschlüsse für den Waschtisch, rechts jene für eine

Ein entscheidender Punkt für die zügigen Arbeitsabläufe war dabei die Viega Schienenstanze. Mit der lassen sich die als Bündel in fünf Meter Länge angelieferten „Prevista Dry Plus“-Montageschienen direkt auf der Baustelle gratfrei und ohne den Funkenflug einer Flex zentimetergenau ablängen. Steffen Kraus: „Das ist mit einem Handgriff gemacht und sorgt dafür, dass wir in jedem Bad absolut passgenau weiterarbeiten können, denn auf der Bodenschiene setzen alle weiteren Elemente auf, die dann genauso perfekt zu montieren sind.“

„Dank der Schienenstanze sind die Vorwandkonstruktionen ohne großen Aufwand immer absolut passgenau machbar“, freut sich SHK-Monteur Steffen Kraus. Bild: Viega

Zudem sei das System ausgesprochen stabil und bis hin zu den werksseitig vorkonfektionierten Montageplatten für Stützgriffe, an den WC-Elementen in den barrierefreien Bädern, komplett durchdacht und vollständig: „Wir können uns bei der Montage darauf verlassen, dass es keine Überraschungen gibt und wir eventuell einzelne Elemente noch aufwändig anpassen müssen. Das nimmt der Installation viel Zeitdruck und sichert gleichzeitig die hohe Qualität, für die die EJL Immobilien bei diesem Bauvorhaben steht“, ergänzt Manuel Walter.

Anstelle aufwendiger Eigenkonstruktionen aus CW-Profilen wurden auch die Steigeschächte in den Neubauten aus Prevista-Montageschienen aufgebaut. Das ist, sagen die Praktiker vor Ort, deutlich schneller und damit wirtschaftlicher, zudem platzsparender

„Schnittstellenprobleme vermeiden!“

Perspektivisch werden derart abgestimmte Systemlösungen in der TGA eine immer wichtigere Rolle spielen, sind sich die beiden SHK-Monteure mit Bauleiter André Göckel einig. Denn zumindest mittelfristig sei vor allem beim Fachkräftemangel keine Entspannung in Sicht. „Umso wichtiger ist es, dass unsere Abläufe auf der Baustelle nicht durch Schnittstellenprobleme unnötig verzögert werden“, sagt Manuel Walter – und zeigt auf zwei Kollegen, die als angelernte Bauhelfer die Raxofix-Anbindeleitungen als Rollenware vom Steigestrang durch den Flur hin zu den Vorwandelementen im Bad verlegen: „Jeder Handschlag ist auf unseren Baustellen genau geplant und durchgetaktet. Selbst kleinste Verzögerungen, beispielsweise beim Anschluss dieses WC-Elementes an den Steigestrang, würden sich über den Tag, die Woche gesehen aufaddieren und für Gewerke wie die nachfolgenden Trockenbauer einen deutlichen Verzug bedeuten. Durch die Systemtechnik können wir das jedoch von Anfang an zuverlässig vermeiden und so unmittelbar Kosten und letztlich auch Ressourcen einsparen“, so Walter.

Der Dank zahlreicher Wohnungsuchender aus der Region ist den engagierten Monteuren und der EJL Immobilien dafür zweifellos gewiss. Denn schon während der Rohbauphase sind die ersten Mietverträge unterschrieben, und während sich draußen noch die Lehmberge und das restliche Baumaterial türmen, ziehen bereits die ersten Mieter-Familien in die Neubauten ein. Für die Bauherren ein Indiz, wie groß die Wohnungsnot ist und welchen Beitrag sie aktuell mit ihren neuen Mietwohnungen leisten, um diese Not zu lindern. Daher werde die EJL Immobilien auch sämtliche Wohnungen des Quartiers in eigener Hand halten und auf diese Weise der weiter kostentreibenden Spekulation mit viel zu knappem Wohnraum zumindest ein wenig begegnen.

Eine Information der Viega GmbH & Co. KG, Attendorn