KfW-Zuschuss für neue Mehrfamilienhäuser

Von Henning Schulz, Stiebel Eltron GmbH, Holzminden

Die neue Förderung, die ab 1. Juli gilt, ist nicht mehr nur als Tilgungszuschuss möglich und damit an einen Kredit bei der KfW gekoppelt, sondern ab sofort auch als reiner Zuschuss verfügbar. Möglich sind bis zu 33.750 Euro pro Wohneinheit. Damit bleibt für Investoren auch bei höherwertigen Gebäuden unterm Strich ein Plus.

Die Wärmepumpe als Heizungsanlage wird künftig noch lukrativer. Um einen besseren energetischen Standard zu erreichen, als es das GEG vorschreibt, können Planer beim Neubau an verschiedenen Stellschrauben drehen.

Für die Einstufung in einen KfW-Effizienzhaus-Standard sind sowohl der Primärenergiebedarf des Gebäudes als auch die Qualität der Gebäudehülle maßgeblich. Der Primärenergiebedarf hängt im Wesentlichen von der Wärmeversorgung ab. Auch das Vorhandensein einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hat entscheidenden Einfluss. In Sachen Heizung sollte grundsätzlich der Einsatz einer Wärmepumpenlösung in Betracht gezogen werden. Damit lässt sich meist die bessere und finanziell attraktivere Effizienzhausklasse „EE“ erreichen.

Neben der energetischen Qualität (GEG / KfW) spielen beim Bau eines Gebäudes, dessen Wohnungen anschließend vermietet oder verkauft werden sollen, drei weitere Faktoren eine wichtige Rolle: Hygiene (Trinkwarmwasser und Lüftung), Wohnkomfort und Zukunftssicherheit. Wie die Anforderungen jeweils erfüllt werden, hat maßgeblichen Einfluss auf die Investitionskosten und damit auf die Rentabilität des Neubaus. Nicht vergessen werden dürfen auch die Auswirkungen auf die späteren haustechnischen Betriebskosten.

Wenig empfehlenswert ist es, das nicht mehr genehmigungsfähige Referenzgebäude des GEG (unverändert zur EnEV) mit den bisherigen Standardkomponenten in Sachen Haustechnik auszustatten und einen einzelnen Bereich wie etwa die Gebäudehülle derart aufzurüsten, dass die GEG-Anforderungen gerade so erfüllt werden. Die Mehrkosten für die Einzelmaßnahme erhöhen die Gesamtinvestitionssumme deutlich, während nur geringe bis gar keine positiven Auswirkungen auf die weiteren Beurteilungskriterien zu verzeichnen sind.

Wirtschaftlicher und damit vernünftiger ist es, den Neubau als Gesamtkonzept zu betrachten und an mehreren Stellen wirksame Maßnahmen zu ergreifen. Auch dabei steigt die Investitionssumme. Das Ergebnis ist jedoch ein deutlich höherwertiges Gebäude. Für ein Standard-Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten hat Stiebel Eltron drei verschiedene ganzheitliche Lösungsmöglichkeiten durchgerechnet, die einerseits nach Kosten, andererseits bezüglich ihrer Auswirkungen auf Investition, Förderung und Rendite bewertet werden.

Die Ausgangssituation:

Mehrfamilienhaus-Neubau mit 9 Wohneinheiten, 840 Quadratmeter Wohnfläche, ausgelegt für 27 Bewohner.

Das Referenzgebäude:

Das Referenzgebäude nach GEG 2021 (unverändert zur EnEV), seit 2016 nicht mehr genehmigungsfähig, ist ausgestattet mit einem Gas-Brennwertkessel als Wärmeerzeuger, Radiatoren als Verteilsystem, einer einfachen dezentralen Abluftanlage (feuchtegeregelt) und einer Solarthermieanlage, die die Warmwasserbereitung unterstützt. Die Gebäudehülle besitzt einen Transmissionswärmeverlustwert von 0,38 W/m²K.  Der Jahresprimärenergiebedarf liegt bei 60,63 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dieses Gebäude ist seit Anfang 2016 nicht mehr genehmigungsfähig, dient aber immer noch als „Referenzgebäude“, mit dem der geplante Neubau verglichen wird.

Das Vergleichsgebäude ist ausgestattet mit einem Gas-Brennwert-Heizkessel als Wärmeerzeuger, einer Solarthermieanlage für die Unterstützung der zentralen Trinkwarmwasserbereitung, einer wohnungsweisen zentralen Lüftung mit Wärmerückgewinnung sowie einer gegenüber dem Referenzgebäude um 15 Prozent besseren Gebäudehülle. Die Wärmeverteilung erfolgt über eine Fußbodenheizung, Radiatoren sind im Neubau nicht mehr zeitgemäß. KfW-Mittel bzw. Zuschüsse können nicht in Anspruch genommen werden, da nicht besser gebaut wird als von der GEG gefordert. Der Jahresprimärenergiebedarf beträgt knapp 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Die im Vergleich zum Referenzgebäude bessere Gebäudehülle, die Solarthermieanlage sowie die kontrollierte Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung sind notwendig, um die GEG-Anforderungen gerade so zu erfüllen. Das Gebäude würde im Energieausweis mit A bewertet.

Investitionskosten ggü. Referenzgebäude: 49.500,- €
Förderung KfW: 0,- €
Investitionskosten abzüglich Förderung: 49.500,- €
Jahresprimärenergiebedarf: 39,83 kWh/m²a

Wird der Wärmeerzeuger gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpenanlage ausgetauscht, die monoenergetisch für Heizung und Warmwasserbereitung zuständig ist, können die aufwendige zentrale Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung und die Solarthermieanlage entfallen. Die Gebäudehülle wird nach GEG-Referenzgebäude gestaltet. Die Mindestanforderungen an die Lüftung übernehmen dezentrale Lüfter ohne Wärmerückgewinnung. Das Gebäude würde im Energieausweis mit A+ bewertet.

Investitionskosten ggü. Referenzgebäude: 11.000,- €
Förderung KfW: 0,- €
Investitionskosten abzüglich Förderung: 11.000,- €
Jahresprimärenergiebedarf: 34,61 kWh/m²a

Wärmeerzeuger ist eine Luft-Wasser-Wärmepumpenanlage, es gibt keine Solarthermieanlage. Die Gebäudehülle wird um 30 Prozent besser ausgeführt als im Referenzgebäude. Auch hier kommen dezentrale Lüftungsgeräte, diesmal aber mit mit Wärmerückgewinnung, zum Einsatz - Push-Pull-Lüfter. Die Wärmeübergabe für Heizung und Warmwasser erfolgt über Wohnungsstationen mit integriertem elektrischem Nacherwärmer für höhere Trinkwarmwassertemperaturen. So lassen sich relativ niedrige Systemtemperaturen mit den Vorteilen einer dezentralen Warmwasserbereitung verbinden. Dank der guten Effizienzwerte durch Wärmepumpe und Lüftung mit Wärmerückgewinnung sowie der verbesserten Gebäudehülle wird nicht nur der KfW-55-Standard erreicht: Mit der Wärmepumpe lassen sich zudem mehr als 55 Prozent des Wärmebedarfs mit erneuerbaren Energien abdecken. Das Gebäude erreicht damit den Standard „KfW Effizienzhaus 55 EE“ – und der Weg zur höheren KfW-Förderung ist frei. Ein Zuschuss in Höhe von 26.250 Euro ist drin – und zwar pro Wohneinheit! Achtung: Neben dem vorgegebenen niedrigen Jahresprimärenergiebedarf (maximal 55 Prozent des Referenzgebäude-Wertes) erfordert die KfW-55-Einstufung gleichzeitig eine erhöhte Gebäudehüllenqualität (Transmissionswärmeverlust maximal 70 Prozent des Wertes des Referenzgebäudes). 

Investitionskosten ggü. Referenzgebäude: 71.300,- €
Förderung KfW: (9 x 26.250,-)  236.250,- €
Investitionskosten abzüglich Tilgungszuschuss -165.200,- €
Jahresprimärenergiebedarf: 24,75 kWh/m²a

Gleiche Ausstattung wie die vorherige Lösung bei nochmals verbesserter Gebäudehülle: Wärmeerzeuger ist eine Luft-Wasser-Wärmepumpenanlage, es gibt keine Solarthermieanlage. Dezentrale Lüftungsgeräte, die mit Wärmerückgewinnung ausgestattet sind – Push-Pull-Lüfter. Die Wärmeübergabe erfolgt über Wohnungsstationen mit integriertem elektrischem Nacherwärmer für höhere Trinkwarmwassertemperaturen. Die Gebäudehülle wird um 45 Prozent besser ausgeführt als beim Referenzhaus. Dank der guten Effizienzwerte durch Wärmepumpe und Lüftung mit Wärmerückgewinnung sowie der verbesserten Gebäudehülle wird nicht nur der KfW-40-Standard erreicht. Weil die Wärmepumpe mehr als 55 Prozent des Wärmebedarfs mit erneuerbaren Energien abgedeckt, erreicht das Gebäude den Standard „KfW Effizienzhaus 40 EE“ und erfüllt die Voraussetzungen der KfW-Förderung. Damit ist ein e Förderung in Höhe von 33.750 Euro pro Wohneinheit möglich. Achtung: Neben dem vorgegebenen niedrigen Jahresprimärenergiebedarf (maximal 40 Prozent des Referenzgebäude-Wertes) erfordert die KfW-40-Einstufung gleichzeitig eine erhöhte Gebäudehüllenqualität (Transmissionswärmeverlust maximal 55 Prozent des Wertes des Referenzgebäudes).

Investitionskosten ggü. Referenzgebäude: 81.300,- €
Förderung der KfW: (9 x 33.750,-) 303.750,- €
Investitionskosten abzüglich Tilgungszuschuss: -222.450,- €
Jahresprimärenergiebedarf: 22,61 kWh/m²

Fazit:

Die Mehrkosten für ein KfW-55-EE- oder sogar KfW-40-EE-Effizienzhaus werden durch die jeweilige KfW-Förderung nicht nur kompensiert, sondern von dieser sogar deutlich übertroffen. Bauherren, beispielsweise Investoren, Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften, sollten sich diese Chance nicht entgehen lassen.